Tingkat suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang kini berkisar 14-18 % menyebabkan penjualan rumah kelas menengah ke bawah turun 32%. Penurunan itu diprediksi berlanjut hingga triwulan I – 2009.

Demikian paparan yang dikemukakan Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda setelah pihaknya meriset dampak dari kenaikan suku bunga KPR terhadap permintaan hunian. Hal itu dikemukkan Ali sehubungan dengan kebijakan perbankan nasional yang menyesuaikan suku bunga KPR dari sebelumnya berkisar 9-13% menjadi 14-18% per tahun. Hasilnya untuk perumahan kelas menengah bawah, setiap kenaikan suku bunga KPR 1% akan menurunkan permintaan rumah berkisar 4-5%.

Dengan memperhitungkan bahwa suku bunga KPR naik 5 % dalam satu bulan terakhir, menurutnya telah menurunkan permintaan rumah kelas menengah ke bawah hingga 20 %. Selain itu, IPW mencatat adanya permintaan rumah yang tertunda dari masyarakat sebanyak 12%. Dengan demikian, permintaan terhadap hunian merosot 32% hanya dalam tempo satu bulan, urai Ali Tranghanda, seperti dikutip Investor Daily

Prediksi Penurunan Penjualan

Sementara itu berdasarkan data Bank Indonesia (BI) realisasi penyaluran KPR/KPA perbankan hingga kuartal III-2008 mencapai Rp 120,89 triliun atau 62% dari total kredit properti yang mencapai Rp 196 triliun. Sebelum terjadi kenaikan suku bungan KPR, survei harga residensial BI pada periode sama menyebutkan adanya peningkatan harga rumah, baik secara triwulanan maupun tahunan. Secara triwulanan (q-t-q), indeks harga naik 0,97%, lebih rendah dibandingkan kenaikan pada triwulan sebelumnya (1,86%). Kenaikan harga ini terutama disebabkan oleh kenaikan harga bahan bakar minyak. Kenaikan harga diperkirakan masih akan berlanjut pada triwulan IV-2008. Berdasarkan tipe rumah, secara triwulanan (q-t-q) kenaikan harga tertinggi dialami oleh rumah tipe kecil.

Pembiayaan properti residensial pada triwulan III-2008 sebagian besar masih bersumber dari dana internal perusahaan (56,0%), diikuti oleh dana yang bersumber dari perbankan (28,5%) serta dana nasabah (12,6%). Sementara itu, dalam melakukan transaksi pembelian properti residensial, kredit pemilikan rumah (KPR) tetap menjadi fasilitas yang digunakan oleh sebagian besar konsumen (73,6%) dengan tingkat suku bunga sebesar 12%, diikuti oleh pembayaran cash bertahap (19,8%), dan sebagian kecil dilakukan dalam bentuk cash keras (6,2%).

Ali Tranghanda mengatakan penurunan permintaan rumah kelas menengah bawah potensial berlanjut hingga triwulan I-2009. Oleh karena itu, ia menghimbau pengembang  agar berhati-hati karena adanya potensi kemerosotan penjualan rumah. Pada triwulan I-2009. Ali memprediksikan, penjualan rumah menengah kebawah oleh pengembang akan turun 29%. Kecenderungan ini hanya bisa ditahan dengan penurunan suku bunga acuan (BI rate).

Kalangan pengembang berharap, jika BI rate diturunkan, perbankan segera meresponnya dengan menurunkan suku bunga KPR. Sejak BI tetap mempertahankan BI rate pada level 9,5% dan kemudian turun di awal Desember 2008 menjadi 9,25% sejumlah bank nasional ternyata belum menurunkan suku bunga kreditnya. Mereka tetap menggerek suku bunga KPR/KPA menjadi 14-18%. Beberapa pengembang berharap BI rate kembali diturunkan.

Menurut Alkudri, Ketua Departemen Realestat DPP HIPMI, Perbankan nasional harusnya tidak hanya cepat menaikkan bunga kredit ketika BI rate naik, tetapi perlakuan yang sama juga dilakukan ketika BI rate turun. Karena itu sarannya, pemerintah harus melakukan langkah penyelamatan terhadap tinggi dan sulitnya pengembang dan konsumen mendapatkan kredit perbankan. ”Sekarang BI Rate mulai turun, suku bunga KPR mesti diturunkan. Kalau ada KPR berbunga murah, yang beli rumah jadi banyak, tenaga kerja terus dibutuhkan dan indusri akan terus berjalan. Siklus itu yang harus dijaga dan tidak boleh berhenti, ” ungkapnya.

Siasati Pendanaan

Sementara itu, terkait makin sulitnya mendapatkan kredit konstruksi dari perbankan, beberapa pengembang yang ditemui REALESTAT mengaku mulai mencari sumber pembiayaan alternatif. Pendanaan alternatif itu perlu dicarikan agar proyek tetap jalan untuk memenuhi komitmen kepada pasar. Alternatifnya  mulai dari optimalisasi dana internal hingga kemitraan dengan investor strategis.

Tetapi hal itu tidaklah mudah mengingat reputasi pengembang menjadi salah satu penentu dalam kesuksesan meraup pembiayaan di pasar. Untuk developer yang punya reputasi baik dalam pengembangan proyek dan rekam jejak mengelola kredit tidak terlalu sulit mendapatkan pembiayaan. "Kami sendiri masih dipercaya oleh bank pemberi kredit. Tapi dana bank bukan satu-satunya pendanaan bagi pengembang,” ujar Hiramsyah S. Thaib, Direktur Utama PT Bakrieland Development Tbk.

Menurut dia, mempercepat penjualan proyek secara pre-sales merupakan strategi paling bagus dalam mendapatkan pembiayaan murah. Dana yang didapatkan dari hasil pre-sales digabungkan dengan pinjaman untuk membiayai pembangunan konstruksi proyek dan biaya operasional lainnya.
Dia mengakui pendanaan proyek properti saat ini memang berat. Akan tetapi, bagi pengembang yang punya fokus bisnis di bidang properti akan berjuang sekuat tenaga agar proyek tetap jalan. Mereka akan berjuang mati-matian menjaga reputasi agar tidak cacat di pasar.
Bagi beberapa pengembang, dana bank cuma jadi bridging saat cashflow seret. Kalau sudah ada lagi dana bank dibayar lagi. Jadi proyek tetap jalan dengan risiko seminimal mungkin," ungkapnya.