Rumah Bersubsidi | Daya Beli Konsumen Terancam Turun

Perdebatan panjang terkait harga ideal rumah bersubsidi akan segera berakhir. Ini menyusul kebijakan Kementerian Negara Perumahan Rakyat (Kemenpera) yang menghapus penyeragaman harga jual rumah sederhana sehat (RSh) dan rumah susun sederhana milik (rusunami). Penetapan harga nantinya berdasarkan wilayah dan daerah masing-masing.

Menteri Negara Perumahan Rakyat (Menpera) Suharso Monoarfa mengatakan harga jual rumah akan disesuaikan dengan indeks kemahalan konstruksi (IKK) yang dikeluarkan oleh Badan Pusat Statistik (BPS) di setiap daerah. Dengan begitu, harga RSh yang dipatok sama 55 juta rupiah per unit, nantinya akan disesuaikan dengan harga material bangunan atau biaya konstruksi di masing-masing daerah.

Bahkan, bagi daerah dengan harga bangunan dan tanah lebih rendah, bukan tidak mungkin harga jual RSh akan turun dibandingkan batasan harga yang kini berlaku. Indeks kemahalan konstruksi nantinya akan menjadi rujukan untuk kenaikan atau penurunan harga jual rumah bersubsidi.

“Penyeragam harga tidak lagi relevan karena harga tanah dan bahan bangunan antara satu daerah dengan daerah lain terdapat perbedaan yang cukup signifikan. Tidak realistis bila harga jual rumah disamakan,” ungkap Suharso di Jakarta, baru-baru ini.

Dengan penerapan perhitungan harga berdasarkan mekanisme harga kemahalann konstruksi tersebut, diharapkan tidak ada lagi perdebatan antara pemerintah dan pelaku usaha menyangkut harga ideal rumah bersubsidi.

Pengembang, melalui organisasi Realestat Indonesia (REI) dan Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) telah berkali-kali mendesak penyesuaian harga RSh dari 55 juta rupiah per unit menjadi 70 juta rupiah, dan harga rusunami dari 144 juta rupiah menjadi 180 juta rupiah per unit.

Ketua Umum DPP REI Teguh Satria menegaskan pemerintah sebaiknya memang menetapkan harga jual RSh dan rusunami berdasarkan zona seperti yang pernah dilakukan pada 2005. Saat itu, penetapan harga rumah dibagi ke dalam tiga zona, yaitu wilayah barat, tengah, dan timur.

”Zonasi ini penting, agar pasokan RSh dan rusunami tetap terjaga. Banyak daerah yang enggan membangun RSh dengan harga 55 juta rupiah karena harga material dan tanah tidak memungkinkan pengembang menjual rumahnya dengan harga sebesar itu,” kata dia.

Teguh memberi contoh, di wilayah timur Indonesia pembangunan RSh kurang begitu bergairah karena adanya batasan harga jual. Pasalnya, harga semen di Papua bisa enam kali lipat lebih mahal dari pada harga semen di Jawa, sehingga perlu adanya perlakukan khusus. REI mengusulkan agar dibuat 3-4 zonasi harga antara lain untuk Indonesia wilayah barat, Pulau Jawa, wilayah tengah, dan wilayah timur.

Ketua Umum Asosiasi Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria menilai kembali ke pola zona merupakan solusi yang tepat. Penerapan pola tersebut diharapkan dapat menumbuhkan semangat pengembang untuk membangun hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

“Karena setiap daerah memunyai karakteristik berbeda, maka penetapan harga juga tak bisa diseragamkan,” tegas dia.

Praktik di lapangan, sebut Fuad, harga RSh di wilayah timur sepatutnya jauh lebih tinggi dibandingkan di Pulau Jawa atau Sumatra. Di Sumatra, pengembang masih bisa mendapat untung tipis dengan harga jual RSh sebesar 55 juta rupiah, namun untuk wilayah Bodetabek, harga tersebut sulit diaplikasikan karena harga tanah yang mahal.

Kebijakan pemerintah untuk memberlakukan pola baru untuk penetapan harga rumah bersubsidi memang didukung banyak pihak. Namun begitu, kenaikan harga jual di beberapa daerah dikhawatirkan berakibat pada penurunan daya beli masyarakat.

Di Indonesia, dengan pendapatan per kapita masyarakat yang masih rendah, kebutuhan rumah memang tinggi, namun yang mampu membeli hanya sedikit.

“Setiap terjadi kenaikan harga jual rumah, maka kemampuan konsumen untuk membeli juga menurun. Untuk mengatasi kesenjangan antara harga rumah dan daya beli maka subsidi seharusnya tetap ada, bukan justru dihilangkan,” tandas pengamat properti Ali Tranghanda.

Pola Subsidi
Selain penghapusan plafon harga rumah bersubsidi, mulai tahun ini pihak Kemenpera juga memastikan penghapusan subsidi uang muka dan selisih bunga bagi konsumen. Pola subsidi tersebut dianggap tidak efisien untuk mengatasi kekurangan pembangunan perumahan dalam jangka panjang.

Karena itu, pemerintah mulai 2010 akan mengalihkan anggaran subsidi perumahan untuk fasilitas likuiditas kepada bank penyalur kredit pemilikan rumah (KPR) bersubsidi, termasuk untuk modal kerja pengembang (kredit konstruksi).

Lewat pola ini, menurut Menpera, harga rumah bersubsidi diharapkan lebih terkendali dan kemampuan mencicil konsumen secara berkelanjutan lebih terjamin. Hal ini karena banyak ditemukan kasus konsumen rumah bersubsidi kesulitan membayar cicilan rumah pasca berakhirnya masa subsidi selisih bunga karena nilai cicilan naik.

Seperti diketahui, subsidi bunga dari pemerintah tidak berlaku 15 tahun seperti jangka waktu kredit. Lazimnya subsidi diberikan selama empat tahun, setelah itu mengikuti bunga pasar.

“Penyaluran subsidi dalam jangka panjang justru akan terus membebani anggaran negara. Namun dengan pola baru ini, pemerintah berupaya menjaga kemampuan daya mencicil konsumen karena nantinya dari awal hingga tenor kredit berakhir nilai cicilan per bulan tetap stabil,” tutur Suharso.

Kemenpera mencatat total realisasi pembangunan RSh selama 2005-2009 mencapai 1,33 juta unit atau 5,2 persen di atas target yang ditetapkan pemerintah.

(Sumber:Koran Jakarta)